Membedakan Perdata Dan Pidana Pada Kasus Tanah

Nama Saya Andin, dari Jakarta Barat. Mohon pencerahannya dalam kasus tanah. Beberapa tahun yang lalu kami membeli sebidang tanah untuk rencana bisnis. Tanah itu kemudian kami urus sertifikatnya ke kantor pertanahan. Setelah sertifikat tanah kami terbit, tiba-tiba ada orang lain yang mengklaim diri sebagai pemilik tanah terhadap tanah yang telah kami beli tersebut, selanjutnya Ia meminta kami untuk membayarkan sejumlah uang sesuai dengan harga tanah yang ia tentukan tapi kami menolak untuk membayar dengan alasan kami telah membeli dari penjual yang sah. Pertanyaannya apakah orang ini bisa kami pidanakan atau kami gugat secara perdata ? 

Berikut Penjelasannya :

Ada banyak kasus tanah yang semestinya merupakan rana perdata murni kemudian hendak dipaksanakan untuk jadi pidana akibatnya banyak kasus tanah yang tidak bisa diteruskan ke proses penyidikan, penuntutan, sampai pada persidangan. Untuk itu perlunya memahami duduk persoalan dalam kasus tanah untuk menentukan langkah hukum yang tepat. Jangan sampai anda telah mengeluarkan banyak biaya untuk menempuh jalur yang salah. Oke, mari kita lanjut ke pembahasan. 

Baca juga : Penyerobotan Terhadap Tanah Yang Belum Bersertifikat

Bahwa tujuan dari pada pendaftaran tanah adalah :

1. Memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
2. Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum  mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
3. Terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum sebagaimana dimaksud di atas, kepada pemegang hak diberikan sertifikat tanah sebagai surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Dalam hal suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka menurut Pasal 32 PP 24/1997 pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.

Meskipun dalam mengajukan keberatan di batasi oleh peraturan yakni  dalam jangka waktu 5 (lima) tahun, namun banyak kasus di bidang pertanahan yang baru mengajukan gugatan di atas jangka waktu tersebut melalui gugatan perdata ke Pengadilan Negeri setempat.

Pahami Posisi Anda Sebelum Melangkah Ke Jalur Hukum

Dalam hukum pidana, kasus sengketa tanah seperti ini mendapat atensi dari Kejaksaan Agung melalui Surat Kejaksaan Agung RI Nomor : B-230/E/Ejp/01/2013 tanggal 22 Januari 2013 perihal Penanganan Perkara Tindaka Pidana Umum Yang Objeknya Berupa Tanah yang mana disebutkan bahwa kasus dengan objek tanah adalah lahan bisnis yang prospektif dan menggiurkan sehingga sangat berpotensi kasus-kasus tanah ditunggangi oleh berbagai kepentingan, baik dikalangan oknum perseorangan, mafia tanah maupun makelar kasus. Dalam kontek demikian Pasal 170, 263, 266, 378, 385, 406 KUHP biasanya digunakan untuk proses pidana di bidang pertanahan.

Jika sekiranya kasus yang objeknya berupa tanah, dimana status hukum kepemilikan tanah berdasarkan alas hak yang dimiliki jelas, kuat, dan sah menurut ketentuan undang-undang, maka jika ada pihak yang melanggarnya, misalnya berupa penyerobotan tanah maka kasus tersebut dapat dipidanakan. Namun sebaliknya jika kasus yang objeknya berupa tanah yang belum jelas status hukum pemilikannya sehingga menjadi sengketa objek perdata, demikian juga sengketa-sengketa dalam transaksi jual beli tanah dimana status hukum kepemilikan telah dimiliki oleh penjual kemudian terjadi sengketa dalam transaksi jual beli tanah yang bersangkutan maka kasus tersebut berada dalam rana perdata dan merupakan rana perdata murni.

Masalah yang muncul dalam banyak kasus yang terkait dengan tanah umumnya terbagi atas 2 bagian yaitu masalah mengenai fisik tanah dan transaksi jual beli. 

Untuk masalah mengenai fisik tanah beberapa variasi modus operandi, diantaranya:

1. Terjadi perebutan lokasi  lahan/tanah, dimana lahan/tanah dimaksud belum jelas tentang pihak yang memiliki status kepemilikan berdasarkan atas hak yang kuat dan sah.
2. Terdapat adanya fakta bahwa suatu lahan/tanah  memiliki sertifkat ganda yang dikeluarkan oleh kantor pertanahan.
3. Ada juga kasus dimana ada 2 (dua) lokasi lahan/tanah yang berdampingan, dimana kedua orang masing-masing pemilik sah atas tanah lahannya, gambar, luas dan batas lokasi juga jelas, namun salah satu pihak masuk  mencablok dan menggarap lahan/tanah yang berdampingan milik orang lain.

Terhadap permasalahan pada poin 1, 2, dan 3 di atas menurut Kejaksaan Agung RI harus dipastikan dulu status kepemilikan atas tanah melalui gugatan perdata/TUN dan terhadap permasalahan yang dimaksud pada poin 3 dapat dipidanakan dengan menggunakan Pasal 385, 170, 406 KUHP.

Adapun permasalahan mengenai transaksi jual beli tanah dibuktikan pada masalah status kepemilikan tanah. Disini diperlukan kejelian untuk menilai perjanjian jual belinya seperti : substansi perjanjian, klausul di dalam perjanjian, syarat-syarat sahnya suatu perjanjian, wanprestasi, masa berlakunya perjanjian. Penelusuran atas item-item perjanjian jual beli untuk memastikan bahwa kasus tersebut berada pada rana hukum perdata.

Apabila ternyata dalam suatu perjanjian jual beli tanah menggunakan dokumen-dokumen palsu atau yang dipalsulkan atau pihak pembeli dalam melakukan pembayaran atas harga tanah menggunakan cek kosong, maka ini bisa saja dipidanakan dengan menggunakan Pasal 378, 263, 266 KUHP.

Demikian penjelasan untuk membedakan perdata dan pidana pada kasus tanah, kami dapat membantu anda untuk melakukan upaya hukum pidana terkait tindak pidana penyerobotan dan gugatan perdata terkait perbuatan melawan hukum (PMH).  

Penulis : Frengky Richard Mesakaraeng, S.H.

Dasar hukum :

1. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP)
2. Perturan Pemerintah RI Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
3. Surat Kejaksaan Agung RI Nomor : B-230/E/Ejp/01/2013 tanggal 22 Januari 2013.